Imóveis gravados com indisponibilidade não impedem ocorrência de penhora

TRT 2ª REGIÃO

Imóveis gravados com indisponibilidade não impedem ocorrência de penhora

Em acórdão da 6ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região, o desembargador Rafael Edson Pugliese Ribeiro entendeu que a penhora judicial pode recair sobre o bem imóvel, mesmo que esse esteja gravado pela indisponibilidade na respectiva matrícula do registro de imóveis. A base legal para sua decisão foram os artigos 613, 711 e 712 do Código de Processo Civil (CPC), que permitem a ocorrência de várias penhoras sobre o mesmo bem, apenas com observância da ordem de anterioridade entre elas. O magistrado justificou sua decisão afirmando que esse entendimento prestigia as “cautelas protetivas aos credores e segurança ao adquirente de boa-fé.” A indisponibilidade é instituto que, averbado à matrícula no cartório de registro de imóveis, impede que o titular de direitos sobre o bem possa dispor livremente dele, protegendo-o em favor de eventuais credores e adquirentes de boa-fé. No entanto, de acordo com a decisão da turma julgadora, não impede a ocorrência de penhora sobre ele, já que essa, da mesma forma, visa à proteção de créditos dos exequentes que têm valores a receber reconhecidos judicialmente. Com esse entendimento, foi deferida a penhora do bem imóvel, mesmo gravado com o ônus da indisponibilidade, por unanimidade de votos. (Proc. 00585008420005020032 – RO)

STJ discute juros de imóvel na planta

VALOR ECONÔMICO - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

STJ discute juros de imóvel na planta

Por um placar apertado de votos, as construtoras estão vencendo no Superior Tribunal de Justiça (STJ) a disputa sobre a cobrança de juros em parcelas de imóveis comprados na planta. Os ministros da 2ª Seção retomaram a discussão na semana passada. Por ora, há três votos favoráveis ao pagamento e dois contrários. O relator do caso, ministro Sidnei Beneti, entende que os juros exigidos até a entrega das chaves são abusivos e onerosos ao consumidor. A decisão final ainda depende de quatro votos. Um eventual entendimento favorável às construtoras significaria uma mudança no comportamento do mercado. Segundo advogados, as empresas vêm firmando Termos de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público para suspender as cobranças. "Os contratos firmados a partir de 2007 não têm mais essa cláusula", diz o advogado Marcelo Tapai, do escritório Tapai Advogados. A discussão sobre a legalidade dos "juros no pé" - como são conhecidos no mercado - chegou à 2ª Seção, responsável por pacificar a jurisprudência em questões de direito privado, em dezembro. Há no STJ pelo menos três decisões sobre o assunto - duas favoráveis às construtoras e uma aos consumidores. Os primeiros dois votos proferidos na 2ª Seção foram favoráveis aos consumidores. A situação mudou com a retomada do julgamento na semana passada. Ao apresentar seu voto-vista, o ministro Antônio Carlos Ferreira entendeu que há previsão para efetuar a cobrança em uma lei da década de 60, editada para estimular a construção civil (Lei nº 4.864). Considerou ainda que o comprador pode alienar ou vender o imóvel durante a construção. Ele foi acompanhado pelos ministros Raul Araújo e Massami Uyeda. O julgamento foi interrompido por um pedido de vistas do ministro Paulo de Tarso Sanseverino. De acordo com o advogado Marcelo Tapai, o posicionamento do STJ poderá finalizar também a discussão que trata somente sobre a cobrança dos juros no período entre a obtenção do "habite-se" - documento de conclusão do empreendimento emitido pela prefeitura - e a entrega das chaves. "Tem proprietário que chega a esperar seis meses para entrar no imóvel. A cobrança é ilegal", diz. No caso em análise, a construtora Queiroz Galvão questiona, a partir de embargos de divergência, decisão da 4ª Turma que considerou a cobrança de juros "descabida". A tese que preponderou foi de que, entre a assinatura do contrato de promessa de compra e venda e a entrega das chaves, não há empréstimo ou financiamento da construtora ao consumidor. "Nesse período, não há capital da incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido", afirma a decisão, de relatoria do ministro Luis Felipe Salomão. Em um contrato assinado em 2006, a Queiroz Galvão cobrava de uma consumidora juros de 1% ao mês sobre as parcelas de um imóvel comprado por R$ 300 mil em Recife. Em todas as instâncias, a Justiça determinou a revisão do contrato e a devolução em dobro dos valores pagos. De acordo com o advogado da compradora, Thélio Queiroz Farias, do escritório Leidson Farias Advocacia, o valor da restituição seria de aproximadamente R$ 80 mil. O advogado sustenta que o aumento de gastos com a obra já é compensado com o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). Além disso, uma portaria de 2001 da Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça vedou a cobrança. Ele afirma ainda que a Lei nº 4.864, de 1965, teria sido revogada com o Código de Direito do Consumidor, que veda exigir do cliente vantagem manifestamente excessiva. "As incorporadoras só poderiam cobrar juros depois da entrega das chaves. Isso não questionamos", diz. A gerente jurídica do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec), Maria Elisa Novais, concorda. "É o consumidor que financia a construtora durante a construção. Por que ele tem que pagar juros?" Além da previsão em lei, o advogado da Queiroz Galvão, André Silveira, do escritório Sergio Bermudes, defende que a cobrança de juros, explicitados em contrato, "gera maior concorrência no mercado e benefícios para quem compra à vista", afirma. Procurada pelo Valor, a Queiroz Galvão não deu retorno até o fechamento da edição. Bárbara Pombo - De São Paulo

Incorporador responde solidariamente por danos em construção defeituosa

O incorporador, como impulsionador do empreendimento imobiliário em condomínio, atrai para si a responsabilidade pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação, incluindo-se aí os danos advindos de construção defeituosa. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso de um incorporador contra o condomínio de um edifício de Brasília. 

O incorporador do edifício recorreu ao STJ após o Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) entender que respondem pelos defeitos de construção surgidos no prédio tanto o construtor quanto o incorporador, em regime de solidariedade. 

Segundo o TJDF, ainda que não tenha participado da construção, o incorporador é aquele que aparece na relação contratual ante os compradores das unidades autônomas integrantes do empreendimento como o responsável pela entrega do imóvel com garantia de solidez e segurança. Para o tribunal, a responsabilidade solidária está consagrada no artigo 942 do Código Civil vigente e nos artigos 29, 30 e 31 da Lei 4.591/64. 

Garantidor

No recurso especial dirigido ao STJ, o incorporador sustentou que não pode responder solidariamente com o construtor pelos vícios que surgiram na construção do edifício, pois cumpriu todas as incumbências determinadas na Lei 4.591. Afirmou ainda que o artigo 618 do Código Civil imputa a responsabilidade nos contratos de empreitada de edifícios e outras construções ao empreiteiro/construtor, pelo prazo irredutível de cinco anos, respondendo ele pela solidez e segurança, assim como em razão dos materiais e do solo. 

O condomínio, por sua vez, alegou que o recorrente era o proprietário do terreno, o instituidor do condomínio, o construtor e o vendedor das unidades autônomas. Para o condomínio, a decisão de segunda instância seria justa e irrepreensível. 

Em seu voto, o relator, ministro Raul Araújo, concluiu que é o incorporador o principal garantidor do empreendimento no seu todo, solidariamente responsável com outros envolvidos nas diversas etapas da incorporação. Segundo ele, essa solidariedade decorre tanto da natureza da relação jurídica estabelecida entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas, quanto de previsão legal, já que a solidariedade não pode ser presumida. 

“Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente com este, responsável pela solidez e segurança da edificação. Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente com o construtor”, acrescentou. 

Processo: REsp 884367

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Comprador inadimplente devolverá imóvel e pagará indenização por dano moral

O Grupo de Câmaras de Direito Civil do TJ, em decisão do desembargador Luiz Fernando Boller, negou provimento aos embargos infringentes opostos por J. B. J., contra decisão da 2ª Câmara de Direito Civil. 

Por maioria de votos, ela deu parcial provimento à apelação cível interposta por R. B. E., para determinar a rescisão do contrato de compra e venda de um apartamento situado no Estreito, em Florianópolis.

Assegurou ao comprador, ainda, o ressarcimento das parcelas pagas, antes porém compelindo-o a indenizar o vendedor pelas perdas e danos que causou, incluído o tempo em que permaneceu no imóvel sem nada pagar. 

Contrariado, J. alegou que cumpriu parte do acordo ao pagar R$ 87 mil ao embargado. Disse que a dívida remanescente, aproximadamente R$ 20 mil para com a Caixa Econômica Federal, originou-se da negativa de R. em entregar a documentação necessária para a transferência da titularidade do respectivo financiamento.

"O embargante (...) vem negligenciando o pagamento das parcelas correspondentes ao financiamento originalmente pactuado entre R. B. E. e a CEF, incorrendo em inadimplência para com as respectivas taxas e despesas condominiais, liquidadas somente após o ajuizamento de demanda judicial, com risco de venda judicial do imóvel, além do IPTU, que foi objeto de mero parcelamento depois do ajuizamento das respectivas ações de execução fiscal", ressaltou Boller.

O magistrado lembrou que somente a primeira parcela do preço foi honrada de forma adequada pelo comprador, que deixou de cumprir as demais obrigações nos termos ajustados, razão pela qual a rescisão judicial do contrato foi preservada.

Com isso, o embargante está obrigado a proceder, em até 60 dias, à restituição do apartamento e da respectiva vaga de garagem ao vendedor, que, por sua vez, deve proceder à devolução dos valores recebidos do adquirente, admitindo-se a compensação de tal quantia com a indenização por perdas e danos, que compreende aluguel durante todo o período em que perdurou a inadimplência. A decisão foi unânime. (Embargos Infringentes n. 2011.012130-8)

Fonte: Tribunal de Justiça de Santa Catarina

Dona da obra responde subsidiariamente por acidente de trabalho

Embora sendo considerada, no caso, apenas dona da obra, sem responsabilidade pelos direitos trabalhistas, a C.E.S.de S. foi condenada a indenizar subsidiariamente um carpinteiro acidentado por falta de condições adequadas de trabalho. De acordo com o ministro Vieira de Mello Filho, relator do processo na Primeira Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST), a Companhia, "que se aproveitou" do serviço da vítima, não pode "se furtar a responder pelos danos morais e materiais a ele ocasionados pela omissão conjunta dela" e da C.E.C. e I. Ltda, responsável pela obra.

A Primeira Turma não conheceu recurso da C.E.S.de S. e, com isso, manteve decisão anterior do Tribunal Regional do Trabalho da 17ª Região (ES) que a condenou a pagar subsidiariamente uma pensão mensal de 40% do valor recebido pelo operário, por danos materiais, e R$ 10 mil por danos morais. Como contratado da C.E., o carpinteiro sofreu o acidente em julho de 2004, quando estava construindo uma caixa d'água para a C.E.S.de S. Em consequência, ficou com extrema rigidez na mão direita, contratura do cotovelo e do punho, configurando um quadro de incapacidade permanente para o trabalho.

No julgamento original, a Oitava Vara do Trabalho de Vitória-ES não acolheu o pedido de indenização do carpinteiro por entender não estar comprovada a culpa do empregador no caso. O TRT, por sua vez, alterou esse entendimento baseado em prova testemunhal e no laudo pericial que aponta o acidente como a causa provável dos danos físicos.

A Companhia apelou ao TST por ser contratante da obra (dona da obra), o que lhe deixa, de acordo com a jurisprudência do Tribunal, sem responsabilidade trabalhista e, consequentemente, não poderia ser condenada subsidiariamente por danos morais e materiais. Ela apontou violação dos artigos 5º, II, e 22 da Constituição e 455 da CLT. 

No entanto, a Primeira Turma do TST entendeu que a C.E.S.de S. também era responsável. "Ainda que se considere a Companhia como dona da obra, a sua responsabilidade decorre da omissão em fiscalizar as condições de trabalho daqueles que lhe prestaram serviços, ainda que sem vínculos empregatícios", afirmou o ministro Vieira de Mello, para quem essa responsabilidade estaria configurada pelo artigo 942 do Código Civil.

De acordo com as provas do processo, o canteiro de obra não tinha condições ideias de trabalho por ausência de andaime adequado e de cinto de segurança, além da inexistência de ajudantes suficientes para a realização do trabalho, situação que teria contribuído para o acidente. Assim, a Turma compreendeu não existir ofensa aos dispositivos legais citados pela C.E.S.de S. no recurso.

Processo nº RR - 156700-11.2005.5.17.0008

Fonte: Tribunal Superior do Trabalho

Construtora custeará aluguel por atrasar entrega de apartamento

A M.C.D. Ltda terá que pagar, mensalmente, o valor de R$750,00 a dois clientes que compraram apartamento da construtora e ainda não receberam o imóvel. Além dessa quantia, referente a 0,5% do valor de mercado do aluguel de um imóvel similar ao que contratado, a empresa deverá pagar também o valor correspondente à multa contratual prevista na Cláusula Sétima, Parágrafo Segundo do contrato, até a efetiva entrega do imóvel. O juiz da 11ª Vara Cível de Natal, Geomar Brito Medeiros, arbitrou ainda multa de mil reais para cada evento que venha significar descumprimento da decisão, limitado ao valor dado à causa (R$20 mil).

De acordo com os autos, os clientes celebraram, desde 12/07/2008, celebraram com a M.C.D. Ltda, Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel, que tem por objeto prometido a aquisição um apartamento. O prazo de entrega do empreendimento foi estipulado originalmente para 30/10/2010, mas o cronograma original não foi cumprido e não os clientes não sabem se quer a data efetiva da entrega do imóvel.

De acordo com o magistrado, embora o próprio Código Civil /2002, em seu art. 393, trate das "isenções/excludentes de responsabilidade", isso diante de fatos tipificados como "caso fortuito" ou "força maior", frutos de situações "imprevisíveis e/ou inevitáveis", tais infortúnios, também constam na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro do contrato, não ocorreram e, mesmo que tivessem ocorrido, a mora contratual se arrasta, na linha do tempo, por prazo muito superior ao que previsto legal e contratualmente.

“Dessa forma, ao nosso entendimento, não é justo que as partes-autoras continuem a adimplir as suas obrigações contratuais da forma originariamente ajustada, quando, doutro lado, a parte-ré não vem cumprindo o que lhe toca, obstaculando que as partes-autoras pudessem gozar do bem prometido dentro do prazo contratado. Assim, nada mais razoável do que remunerar as partes-autoras com o valor do aluguel que estão deixando de auferir acaso o seu imóvel estivesse pronto, sob sua posse e alugado”, destacou o juiz Geomar Brito Medeiros.

Apesar de entender pelo pagamento referente ao aluguel, o juiz ponderou quanto ao valor pedido pelas partes. Segundo o magistrado, foi tomado como parâmetro o valor do aluguel de um imóvel que atualmente as partes ocupam no bairro de Petrópolis.

“Dessa forma, somos de concluir que o valor do aluguel mensal pretendido pelos autores (R$1.500,00) não é adequado para o caso em estudo. Ora, é notório que os imóveis de médio valor, conforme a cotação do mercado natalense, não alcançam aluguéis que correspondam a 1% do seu valor venal. Em sendo assim, tomando por parâmetro o valor venal aproximado do imóvel (R$150 mil), isso tomando-se por base o valor comercial do metro quadrado (R$3.000,00), bem como a área construída do apartamento (56m²), entendemos, em sede de cognição sumária, ser razoável que o valor do aluguel a ser pago pela Método às partes-autoras seja correspondente a 0,5% do valor venal de mercado do imóvel adquirido por elas, ou seja, R$750,00”, determinou o juiz.

Autos Processuais n.º 0108114-81.2012.8.20.0001

Fonte: Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte

Indústria deve indenizar consumidor por explosão de garrafa de refrigerante

TJSP

        A 4ª Câmara de Direito Privado do TJSP manteve sentença que condenou indústria de bebidas a indenizar cliente por explosão em garrafa de refrigerante. A decisão foi proferida no último dia 12.

        De acordo com o pedido, C.J.L.J ajuizou ação pleiteando indenização alegando que, ao puxar um engradado de refrigerantes, uma das garrafas explodiu, lesionando seu olho direito. A ação foi julgada parcialmente procedente para condenar a Staipa – Indústria Brasileira de Bebidas ao pagamento de R$ 10 mil a título de danos morais.

        Para reformar a sentença, ambas as partes apelaram. A empresa alegou que a quantia determinada foi excessiva, devendo ser arbitrada de acordo com a extensão do dano e grau de culpa do ofensor. Já a vítima pleiteou o aumento do valor para 100 salários mínimos.

        Os recursos, no entanto, foram julgados improcedentes pelo desembargador Carlos Teixeira Leite Filho, que entendeu que a indenização atendeu sua dupla função, de reparar o prejuízo e punir o ofensor. “Observo que o valor de R$ 10 mil, tendo em vista a capacidade socioeconômica das partes, principalmente do autor que é beneficiário da justiça gratuita, e as consequências do evento danoso, atende a esses requisitos e não merece reforma”, sentenciou.

        Completaram a turma julgadora os desembargadores Natan Zelinschi de Arruda e Fábio Quadros.

        Apelação nº 9152678-32.2009.8.26.0000

Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo, http://www.tjsp.jus.br/Institucional/CanaisComunicacao/Noticias/Noticia.aspx?Id=13976