"A brevidade é agradável e lisonjeira, além de dar mais resultado.
Ganha em cortesia o que perde pela concisão. As coisas boas, se breves, são
duplamente boas. Todos sabem que o homem prolixo raramente é inteligente. Diga
brevemente e terá bem dito" ("in" A arte da prudência, Baltasar
Gracián, ano de 1647). Vistos. ---- e ---- ajuizaram a presente ação de indenização por danos materiais e morais c.c
obrigação de fazer contra ----, alegando, em síntese, que adquiriram da ré o ap.
181, do edifício Camburi, bloco 1, do Condomínio Domínio Marajoara, cuja
entrega foi prometida para 30/09/2010. O imóvel, porém, não foi entregue, com
prorrogações de prazo. A obra foi embargada por decisão proferida nos autos da
ação civil pública nº 053.069.012087-9. Houve repactuação prevendo a entrega da
obra para 01/08/2011, o que não foi cumprido. Foram frustrados no seu sonho de
se mudarem ao badalado empreendimento propagandeado pela ré. Questionam a
cobrança da comissão SATI e comissão de corretagem. Afirmam ter experimentado
danos materiais e morais, que devem ser indenizados. Requerem a procedência da
ação que seja suspensa a incidência da correção monetária sobre o valor das
parcelas previstas na cláusula 6 e item 2.2, até a entrega do imóvel, bem como
qualquer cobrança de juros e multa das prestações vencidas após agosto de 2011
e condenada a ré ao pagamento de indenização por danos materiais em valor
equivalente ao locativo do imóvel, que estimam em R$ 8.000,00, restitiuição do
valor de R$ 19.157,88 cobrados a título de corretagem, restituição da SATI, no
valor de R$ 3.129,80 e indenização por danos morais que estimam em R$
30.000,00. Juntaram documentos. A antecipação de tutela foi parcialmente
deferida, mas revogada em sede de agravo de instrumento. Citada, a ré
apresentou contestação, alegando, em síntese, que o atraso na entrega da obra é
justificado, devendo ser considerado, ademais, o prazo de tolerância de 180
dias. As obras foram suspensas em virtude de liminar proferida em ação civil
pública, e reiniciadas somente após sua revogação. Mesmo com sentença de
procedência da ação civil pública, anulando os alvarás expedidos, decisão esta
que está suspensa até julgamento da apelação, deu andamento às obras, por sua
conta e risco, demonstrando respeito aos compradores. Mesmo mantido por apensas
alguns meses o embargo das obras, estas não foram retomadas automaticamente,
ante a escassez de mão de obra e materiais decorrente do aquecimento do mercado
imobiliário. Também a partir de agosto de 2011 não pode ser responsabilizada
pois embora pronto, a entrega do imóvel depende do julgamento da apelação pelo
TJ. Descabido o pedido de suspensão da correção monetária, que é mera
recomposição da moeda. Não estão comprovados os danos materiais e morais. Não
podem ser restituídas as despesas com corretagem e assessoria técnica, pagos a
corretores autônomos e à empresa Seller Consultoria Imobiliária, que os atendeu
num stand de vendas e intermediou o negócio. Requer a improcedência dos
pedidos. Juntou documentos. Houve réplica. Instadas, as partes se desinteressam
pela produção de outras provas. É o relatório. Fundamento e Decido: O processo
comporta pronto julgamento, nos termos do art. 330, I, do CPC, observando-se
que, instadas, as partes se desinteressaram pela produção de quaisquer provas.
O atraso na entrega da obra é induvidoso. O contrato prevê que o apartamento
deveria ser entregue em setembro de 2010, com tolerância de 180. Não foi. Como
venho decidindo em casos outros, a cláusula que prevê de forma clara e
induvidosa a possibilidade de atraso de 180 dias para a entrega da obra, aliás,
comum na quase totalidade de contratos como o ora em análise, NÃO É ABUSIVA e
nem pode ser ignorada, pois seu conteúdo é de facílima compreensão a qualquer
pessoa que saiba ler. Impassível de ser considerada abusiva pela redação, clara
e induvidosa, a cláusula também não é descabida se considerados seus motivos
determinantes, na medida em que a ré não se obrigou a pagar uma prestação em
dinheiro, com valor e termo de vencimento certos, mas, isto sim, a erguer um
prédio, e ainda que tal obrigação se insira em seu ramo regular de atividades,
impossível um prognóstico exato de conclusão. Aliás, é até por esta previsão
que os argumentos comuns de escassez de mão de obra, “fortuitos e forças
maiores” a justificar atrasos ainda maiores são reiteradamente rechaçadas, já
que absolutamente previsíveis e justificadoras do prazo de carência de 180
dias. Mais que isto seria quebra do equilíbrio contratual. No caso em apreço,
porém, tais questões têm sua relevância afastada na exata medida em que os
autores concordaram em repactuar o prazo de entrega em aditivo contratual, que
a nova data prevista foi agosto de 2011, ou seja, cinco meses depois do próprio
vencimento do prazo contratual somado ao período de tolerância. A data a ser
considerada, portanto, é agosto de 2011, mas também nela o imóvel não foi
entregue. O atraso além esta data não são justificáveis, nem pelos problemas
relacionados à pendência do recurso de apelação tirada conta a sentença
proferida em ação civil pública que revogou o alvará concedido pela
Municipalidade para a construção do empreendimento. Isto porque entraves
judiciais relativos a empreendimentos que pôs a venda estão inseridos no
espectro do risco inerente à atividade da ré, que deve suportar suas
consequências e não pretender repassá-las aos consumidores. A propósito de
questão idêntica relacionada ao mesmo empreendimento o Poder Judiciário já se
manifestou pela pena do eminente juiz Sidney da Silva Braga, que assim
pontificou: “Além da paralisação de três meses não ser proporcional ao atraso
de cerca de um ano, o fato é que, independentemente do mérito da questão na
ação própria, a paralisação das obras por ordem judicial em razão de discussão
acerca da legalidade ou não de alteração, pela ré, do projeto construtivo
inicialmente aprovado pelo Município, com expressivo aumento na área total
construída, era um risco que agora não pode ser considerado inesperado nem
inevitável e no qual a ré incidiu de forma consciente, no exercício de sua
atividade empresarial, pela qual responde integralmente, estando
descaracterizada a força maior.” (18ª Vara Cível, processo nº 2011.200265-5).
Fortuito ou força maior que porventura poderiam ser considerados em benefício
da ré seriam terremotos, cataclismas, ataques terroristas, paralisação completa
de todos os pedreiros do Brasil, fatores tão improváveis que pudessem escapar
da previsão inicial de entrega das obras, generosa previsão, diga-se de
passagem, somada ao período de carência de 180 dias, e neste caso
especificamente ao prazo esticado pelo aditamento firmado, mas nada disso
ocorreu ou foi comprovado. Nada, portanto, conduz à irresponsabilidade da ré,
que deve responder pelo atraso na entrega da obra, incontroverso atraso.
Inequivocamente experimentaram os autores danos materiais. Em que pese tratar o
parágrafo único do art. 944 do Código Civil de gradação de culpa, o que não é o
caso em apreço, dito dispositivo legal consagra a possibilidade de valer-se o
juiz da equidade para fixar as indenizações, não havendo óbice à sua aplicação
analógica no caso específico destes autos. Tivessem os autores a
disponibilidade do imóvel no prazo contratual, poderiam dele dispor como melhor
lhes aprouvesse, alugando-o, deixando de pagar aluguel, e assim por diante.
Justo, então, que a indenização pelo atraso na entrega da obra, à míngua de
critério adequado indicado no contrato de adesão, seja correspondente ao valor
do locativo do imóvel não entregue por mês de atraso, com juros de mora de 1%
ao mês desde o suposto vencimento do aluguel, e correção monetária pela Tabela
Prática do TJ a partir da mesma data, o que será fixado em sede de liquidação
de sentença. É inequívoco, pois, que a ré deveria ter entregado o
empreendimento pronto aos autores em 01 de agosto de 2011, devidos os
locativos, pois, a partir desta data, até a efetiva entrega das chaves. Doutra
parte, a prática espúria conjunta de construtoras, corretoras, administradoras,
imobiliárias e empresas de suposta mediação e assessoria técnica de “empurrar
goela abaixo” do consumidor serviços vinculados ao contrato de compra e venda
de imóvel não é nova, e vem sendo há muito condenada na jurisprudência, como ilustra
o seguinte aresto: “Cobrança de serviços de assessoria técnico-imobiliária
(SATI) – Ausência de informação clara e precisa sobe o serviço prestado –
Cobrança indevida, conforme o art. 31 do CDC. Restituição do valor e em dobro,
conforme o art. 42, parágrafo único, do CDC.” (Ap. 367.321-47-00, 7ª Câm. Dir.
Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, J. 11/11/2009). Os autores jamais procurou
qualquer corretora, nem tampouco há comprovação de que lhe tenha sido
disponibilizado qualquer serviço de assessoria técnico imobiliária (SATI), mas
sim a ré. Fecharam o negócio e, entre o calhamaço de documentos que lhes foram
apresentados estavam os documentos que dão ar de regularidade formal à
contratação dos serviços de corretagem e assessoria técnico-imobiliária, sobre
os quais, na prática, não receberam qualquer explicação, orientação, alerta,
nada. A restituição dos valores pagos a este título, portanto, se impõe, mas de
forma simples, não em dobro como equivocadamente pleiteado. É que ao acolher a
Reclamação nº 4.892/PR, relatada pelo Ministro Raul Araújo, restou decidido
pelo C. Superior Tribunal de Justiça que "... a repetição em dobro do
indébito, prevista no art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do
Consumidor, não prescinde da demonstração da má-fé do credor." (J.
27/04/2011) No caso dos autos, a má-fé não foi demonstrada, nem se presume,
devendo ser simples a restituição. Também entendo caracterizados os danos
morais alardeados. É que a aquisição de um imóvel gera expectativas, pauta os
planos do presente e motiva a realização de planos futuros, planejamento
familiar, etc. Não se trata de relação contratual qualquer, frustrada por
circunstâncias irrelevantes e que produz mero descontentamento. Pelo contrário,
ante a natureza da avença, do objeto do contrato, ante a irrazoabilidade do
atraso perpetrado, inequivocamente sofreram os autores abalo psíquico
considerável e, assim, passível de ser indenizado. Assim, levando-se em
consideração as circunstâncias do caso concreto, com as repercussões pessoais e
sociais, os inconvenientes naturais suportados pelos autores, a frustração de
justa expectativa, o grau de culpa da requerida e o seu porte financeiro, bem
como o valor do imóvel, fica fixado o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais),
valor único, não para cada um dos autores. E para que não paire qualquer
dúvida, oportuno assentar que perfilhamos o entendimento externado na Súmula
326, do Colendo STJ, no sentido de que "na ação de indenização por dano
moral, a condenação em montante inferior ao postulado na inicial não implica
sucumbência recíproca". Por fim, como observado no v. acórdão do AI que
reformou a decisão concessiva da tutela antecipada a correção monetária é
devida, pois mera recomposição de perdas. As prestações pendentes deverão ser
pagas conforme pactuado, salvo se condicionadas à entrega das chaves (como
parcela das chaves), caso em que levarão em conta a efetiva entrega do imóvel.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar a ré a
pagar aos autores, a título de danos materiais, o valor correspondente a um mês
de aluguel referente ao imóvel objeto de discussão nos autos, a partir de
agosto de 2011 até a data da efetiva entrega das chaves, cuja apuração dar-se-á
em fase de liquidação de sentença, por pertinente perícia, devendo o valor dos
locativos ser corrigido pela Tabela Prática do TJ e acrescido de juros de mora
de 1% ao mês a partir do mês seguinte (ad exemplum, o locativo de janeiro terá
sua primeira correção em fevereiro, e assim por diante). Por fim, condeno a ré
a pagar aos autores indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00
(única), corrigidos monetariamente pela Tabela do Tribunal de Justiça a partir
desta data (pois nela o valor foi tido como adequado), acrescidos de juros de
mora de 1% ao mês a partir da citação, bem como a restituir os valores pagos a
título de comissão de corretagem e SATI, de forma simples, corrigidos e
acrescidos de juros pelo mesmo critério supra, mas a partir dos respectivos
desembolsos. Arcará a ré com as custas e despesas processuais, fixada a verba
honorária em 10% sobre o valor total da condenação. P.R.I.C. São Paulo, 15 de
agosto de 2012. DANILO MANSANO BARIONI Juiz de Direito
