SATI, o que é isto? Cobrança indevida? Parte II

Como defendemos e já pudemos escrever a respeito (http://civileimobiliario.blogspot.com.br/2011/10/sati-o-que-e-isto-cobranca-indevida.html), a cobrança do "Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária" é permitida, mas desde observadas certas regras.

Talvez a principal delas seja a necessidade de esclarecimentos ao cliente sobre o serviço. Muitos adquirentes de imóveis pagam por este serviço e nem sabem que ele "existe". Ficam sabendo dele apenas porque efetuam um pagamento que vem descrito no recibo como "SATI" (ou como "ATIJ"). E só. Não sabem pra que serve nem o que ele oferece.

Por isso, se o vendedor do imóvel não informar precisamente ao comprador que ele está contratando um serviço de assessoria, a cobrança por este serviço será indevida.

É preciso ter ciência plena dos benefícios do serviço pois, sem este conhecimento, o consumidor nem saberá o que pode ou não exigir do prestador do serviço. Se é uma assessoria, pra que ela serve, o que ela envolve e quando estará disponível?

Estas são algumas dúvidas que o adquirente não pode ter ao efetuar o pagamento do "SATI".

Outra regra que deve ser observada é a possibilidade de escolha do cliente sobre a contratação ou não do serviço. O cliente deve ser informado tratar-se de um serviço opcional e não obrigatório. Ou seja, a contratação do "SATI" não pode ser imposta ao adquirente e sim oferecido a ele, que poderá optar por sua contratação ou não. Infelizmente, alguns relatos demonstram a existência de uma certa prática no mercado que impõe ao adquirente do imóvel a obrigação de contratar o "SATI", sob pena de não conseguir finalizar a compra do imóvel. Assim, coagidos, estes adquirentes pagam pelo serviço, mesmo sem ter o desejo de contratá-lo.

Essa imposição evidencia a existência de uma "venda casada", prática vedada e reprimida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Se estas regras não forem observadas, cabe ao cliente-adquirente pleitear o seu devido ressarcimento, demonstrando que pagou indevidamente ao vendedor por um serviço que não sabia que estava contratando ou que não teve oportunidade para escolher a sua não contratação.

É o que vários adquirentes estão fazendo. E o Judiciário vem acumulando decisões favoráveis à devolução do montante desembolsado a título de "SATI". Veja-se, por exemplo esta recente decisão proferida por uma das Varas do Juizado Especial Cível da Vergueiro, nos autos do processo nº 0701495-73.2012.8.26.0016:

“Vistos. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei 9099/95. Decido. Cuida-se de ação com escopo de devolução do valor cobrado a título de taxa de assessoria técnico imobiliária e jurídica, com pedido de devolução em dobro e reparação de danos morais sob alegação de que declinou o autor do serviço mas sua recusa não foi acolhida pela ré. Em defesa, a sustentou que houve a contratação de livre e espontânea vontade bem como que os serviços foram prestados haja vista a necessidade do autor de contratação de financiamento imobiliário. Aduziu, também, que não há dever de indenizar porque não foram preenchidos os requisitos legais. É de consumo a relação havida entre a partes de modo que incidem sobre ela as normas do Código de Defesa do Consumidor de sorte que, confirmado o pagamento pela ré, não se alcança constatar a regularidade da cobrança por serviço de assessoria jurídica/técnica imobiliária, ou técnica imobiliária, tal qual se revelou esse cobrado pelo que afirmou a ré. Com efeito, estabelece art. 31 desse Diploma Legal que "a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores". O art. 30 do mesmo diploma ainda complementa que "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado". Note-se que a proposta preenchida pelo autor bem como o contrato celebrado constam dos autos sem que neles se constate a descrição dos serviços a serem prestados e a possibilidade de escolha da sua contratação, ou não, pelo contratante, a fim de que se torne idônea a cobrança em razão de legítima adesão do autor. Tampouco alcançou a ré comprovar o trabalho suportado com o financiamento imobiliário que almejou o autor, sem conseguir rechaçar a afirmação do requerente da ocorrência de venda casada, não lhe socorrendo o ajuste de condutas noticiado pois, do mesmo modo, prevê ele a possibilidade de cobrança, e não, a obrigatoriedade de pagamento para celebração do compromisso de compra e venda, do que não se descrê. Ao contrário, nos autos, à míngua de prova que arrede esse convencimento, evidenciou-se uma provável venda casada, a qual, sabe-se, é vedada pelo ordenamento jurídico que repele contratações de quaisquer operações condicionadas ou vinculadas à realização de outras operações ou a aquisição de outros bens e serviços. Daí porque, nesse cenário, não se reconhece tenha havido o indispensável oferecimento claro e preciso do serviço, discriminado em contrato separado, expostas todas as condições de maneira que o contratante tivesse oportunidade de examiná-las com atenção, sequer a oferta de opção de contratação. Ao menos, não houve nos autos prova de que isso ocorreu de sorte que o valor pago a titulo de serviço de assessoria jurídica/técnica imobiliária deverá ser restituído pela ré ao autor de forma singela, sem aplicação da norma contida no § único do Artigo 42 do CDC porque não configurada a hipótese fática ensejadora. No que toca ao dano moral, é o autor homem adulto, economista, negou-se ao pagamento mas não alcançou dele se desvencilhar, preferindo a celebração do contrato, mesmo convicto da ausência de justa causa para a exigência da ré, o que descortina um dissenso contratual desacompanhado de contornos outros autorizadores da reparação Afinal, já proclamou o Colendo Superior Tribunal de Justiça (RT 798/212, no Resp. 202.564-RJ, relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira) que o "inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz -, trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, ela própria vida em sociedade. Com efeito, a dificuldade financeira ou a quebra da expectativa de receber valores contratados não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais". Preleciona Sérgio Cavalieri Filho na obra "Programa de Responsabilidade Civil", 2a edição, Ed. Malheiros, 1999: "..só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia, desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos...".É esse o sentir que dos autos emana. Posto isso, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação entre as partes para o fim de condenar a ré ao pagamento ao autor de R$ 1.890,00, valor corrigido pelo índice da Tabela Prática do TJSP a partir de o ajuizamento da ação, acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação. Sem custas ou honorários advocatícios, na forma do art. 55 da lei 9.099/95".

Fabio Tadeu Ferreira Guedes é advogado e sócio do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados. fabio@junqueiragomide.com.br 
www.junqueiragomide.com.br

SATI, o que é isto? Cobrança indevida?

Se você adquiriu um imóvel na planta nos últimos anos, certamente se deparou com a cobrança de um tal "Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária", também conhecido como "Cláusula SATI".

Se o termo "SATI" lhe é familiar, mas você não sabe exatamente o que seja isto, é bem possível que você tenha efetuado o pagamento de valores indevidos ao adquirir seu imóvel e, por isso, tenha direito de reaver esta quantia.

Entenda a seguir se você tem direito de pleitear a devolução do que pagou a título de "serviço de assessoria Técnico-Imobiliária" (SATI). De forma resumida, tentaremos esclarecer como o seu direito pode ter sido lesado e o que você pode fazer a respeito.

SATI deveria ser um serviço de assessoria prestado pelos vendedores de imóveis, que consistiria na análise da situação financeira do comprador, a fim de auxiliá-lo na escolha de imóveis compatíveis com a sua situação econômica, no esclarecimento de cláusulas contratuais de compromissos de compra e venda, auxílio e esclarecimentos na obtenção de financiamento perante instituições financeiras, além de um serviço de intermediação entre compradores e construtoras/incorporadoras, para melhor atendimento de suas reivindicações.

Esse serviço de assessoria não é proibido. O problema reside na forma como ele é "oferecido" ao comprador do imóvel e como ele é "prestado".

Para ser permitido, o serviço SATI deve ser devidamente esclarecido ao comprador, que deve ter plena ciência de que está contratando um serviço de assessoria. Veja que é imprescindível  que o comprador saiba exatamente em que consistirá esse serviço. Ou seja, antes de concordar em contratar o SATI, o comprador deve ter pleno conhecimento do que poderá obter ao contratar o serviço: que terá um auxílio para melhor escolher o imóvel; que receberá esclarecimentos sobre as cláusulas do contrato de compra e venda; que terá auxílio na obtenção de financiamentos, etc.

Se o vendedor não explicar ao comprador em que consiste o SATI, a venda desse serviço será irregular e o comprador que pagou por este serviço terá direito à devolução dos valores desembolsados.

Mas não basta esclarecer ao comprados em que consiste o SATI. O comprador deve ter o direito de escolher se quer ou não contratar este serviço. Parace óbvio, mas, infelizmente, não é. Quem já tentou adquirir um imóvel na planta bem sabe que a contratação desse serviço, na maioria das vezes, acaba sendo imposta pelo vendedor. Basicamente, o comprador se encontra na seguinte situação: ou contrata o SATI, ou não conseguirá comprar o imóvel.

Nesse caso, a cobrança pelo SATI também é indevida e deve ser restituída ao comprador do imóvel.

Além do mais, o Tribunal de Justiça de São Paulo já firmou entendimento de que o valor pago a título de SATI deve ser devolvido ao comprador do imóvel. E o melhor, em quantia equivalente ao dobro do valor que foi cobrado.

Por isso, se você adquiriu um imóvel recentemente, verifique se houve o pagamento desse suposto "serviço de assessoria".

Se você não teve oportunidade de escolher se queria contratar esse serviço, se nunca soube exatamente do que se tratava o SATI, se você nunca soube como obter a assessoria que contratou ou nunca recebeu qualquer tipo de assessoria, você foi lesado e merece o devido ressarcimento.

Por isso, busque seus direitos e não deixe esta abusividade impune.

Teremos um grande prazer em prestar maiores esclarecimentos sobre esta abusividade cometida contra os compradores de imóveis e auxiliá-los sobre como obter o ressarcimento dos valores pagos.

Fabio Tadeu Ferreira Guedes é advogado especializado em direito imobiliário e sócio do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados. fabio@junqueiragomide.com.br
www.junqueiragomide.com.br