SATI, o que é isto? Parte 3

Como defendemos e já pudemos escrever a respeito (e http://civileimobiliario.blogspot.com.br/2011/10/sati-o-que-e-isto-cobranca-indevida.html), a cobrança do "Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária" é permitida, mas desde observadas certas regras.

Mesmo assim, ainda que a empresa forneça ao consumidor todas as informações necessárias para que ele saiba exatamente o que está contratando e, principalmente, forneça-lhe a possibilidade de optar pela contratação ou não do serviço, esta prática deve ser examinada cuidadosamente.

É preciso muito cuidado para não se configurar uma situação um tanto quanto curiosa: o serviço ser oferecido pela mesma empresa responsável pela comercialização do produto. Ou seja, é como se aquele que "oferece" o produto no mercado oferecesse ao consumidor técnicos para avaliar seu próprio produto. A imparcialidade, nesse caso, fica certamente comprometida e de nada adianta o serviço ao consumidor.

Mas, nesta batalha que defendemos, conseguimos outra grande vitória a favor dos consumidores lesados por práticas indevidas relacionadas à cobrança desse chamado Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária, ou, simplesmente, SATI.

Veja-se na íntegra a fundamentação lançada pelo juiz para reconhecer indevida a cobrança pelo serviço SATI e condenar a empresa "prestadora do serviço" a devolver ao consumidor, em dobro, a quantia dele cobrada, totalizando a devolução da quantia de R$ . A empresa foi condenada, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais fixados em R$ 15.000,00:

No dia 11 de janeiro de 2013, às 13:30h, nesta Cidade e Comarca da Capital do Estado de São Paulo, na sala de audiências do Juizado Especial Civel do Foro Regional X, Ipiranga, sob a presidência do Meritíssimo Juiz de Direito Dr. Alberto Gibin Villela, aberta a audiência, presentes as partes referidas. Iniciados os trabalhos, a conciliação resultou infrutífera. Apresentada contestação, cientificada a “ex adversa”. Os autores manifestaram interesse na produção de prova oral, que foi indeferida, pelos motivos que serão expostos na apreciação do mérito, em especial o impedimento de a consultoria vendedora indicar assessoria jurídica para compradores. Encerrada a instrução, o MM. Juiz, proferiu sentença: Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Decido. Tratam os autos de ação de repetição de indébitos em razão de as requeridas terem cobrado dos autores taxa "sat", relacionada com assistência jurídica e técnica imobiliária. A preliminar de ilegitimidade de parte arguida pela LPS Consultoria de Imóveis não tem fundamento, posto que sendo ela vendedora, na condição de representante do dono do empreendimento, não poderia impor aos consumidores negócio casado. De outro lado, infere-se do documento de fls. 59, que a taxa discutida nestes autos SAT foi elencada na planilha de cálculo elaborada pela LPS. Logo, a empresa referida cobra a taxa tida como ilegal, de forma conjunta com a correquerida SATI Assessoria. No mérito, referida taxa é manifestamente ilegal. Inicialmente cumpre consignar que a relação jurídica entabulada entre as partes é regida pelo CDC. Nesta forma, toda a contratação fica limitada a legislação referida. A afirmação da ré no sentido de a taxa ser facultativa não altera o cenário dos autos. Com efeito, primeiramente, indagado dos autores informalmente acerca da possibilidade de adquirir o imóvel sem o pagamento do referido valor, informaram os requerentes que esta opção não lhes foi dada. Salienta-se que tratando-se de contrato de adesão, ou o consumidor assina sua concordância com o pagamento da taxa tida como ilegal ou não leva o produto. Se pretender agir de forma diversa, será obrigado a movimentar todos os órgãos de defesa do consumidor, para compelir a ré a se submeter ao CDC, conforme consta da prova documental apresentada nesta audiência. De outro lado, mesmo que pudesse assim optar os requerentes, ainda assim tal pagamento se mostra ilegítimo.

Isto porque a ré LPS foi contratada para intermediar a venda de um empreendimento imobiliário, certamente em caráter de exclusividade, segundo as orientações e exigências do empreendedor. Desta forma, a ré tem o dever contratual de atender a orientação dada por sua contratante. Neste contexto, a ré não irá indicar uma assessoria ao autor que lhe dê orientações diversas daquela que a empreiteira lhe forneceu.

Caso agisse a assessoria de maneira que contrariasse o dono do empreendimento, o contratante da ré poderia se insurgir e rescindir o seu contrato de representação na venda das unidades. Obviamente a assessoria técnico jurídico tem o dever de atender exclusivamente os interesses da pessoa que paga por seus serviços. Entretanto, no caso

vertente, a imparcialidade da assessoria fica comprometida. Entende-se que o valor cobrado na verdade tem por finalidade custear a orientação jurídica da própria ré. Neste caso, tal cobrança também é abusiva, já que está repassando custo de sua operação ao cliente que deveria ser pago pelos valores que normalmente recebe e que são bastante significativos.

De outro lado, patente a má fé das requeridas que procura por todos os meios majorar seus lucros, mesmo que viole letra expressa do Código de defesa do Consumidor, conforme seu Art. 51. Logo, cabível a incidência da sanção prevista no artigo 42, parágrafo único do CDC, já que a ré é conhecedora das normas jurídicas e sabe da orientação da lei consumerista. Destaca-se que a Lopes Consultoria de Imóveis não é uma empresa iniciante e que está ingressando nos tempos atuais no ramo imobiliário. Atua nesta área comercial há setenta anos. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, a maneira de agir da ré, de forma a impor a cobrança de taxa manifestamente abusiva e ilegal é motivo de constrangimento. De fato, o consumidor quando pretende adquirir qualquer bem, o faz com conhecimento de estar obrigado a pagar por seu valor, respeitando a pontualidade. Ocorre que a partir do momento em que a requerida coage o comprador a suportar despesa criada artificialmente, estar-se-á configurando uma situação quase de extorsão. Digo que a taxa de assessoria jurídica foi criada artificialmente porque não há nos autos nenhuma prova de que tenha havido efetiva prestação de serviço. Talvez pretenda as requeridas justificar a assessoria jurídica quando se referem à apresentação de certidões necessárias para a realização de um negócio imobiliário.

Contudo, estas certidões, quem tem o dever de apresentar, é o vendedor, para demonstrar que o imóvel está em seu nome, que não possui pendências financeiras junto à Receita Federal, Justiça do Trabalho, INSS e outros credores, inclusive bancos. Não há nos autos demonstração de que tais certidões tenham sido apresentadas.

Assessoria jurídica que se preze tem o dever de destacar a necessidade de tal investigação, já que a compra de um imóvel penhorado ou registrado em nome de terceiro é causa de grandes problemas para o comprador. Logo, patente o dano moral, pois está caracterizada coação ilegal praticada pelas rés em impor o pagamento de taxa sem qualquer embasamento jurídico. Tratando-se de ato ilícito que é causa de abalo psicológico, considerando que reclamações dessa espécie acontecem de forma recorrente, bem como verificado que da transação comercial a ré obteve lucro de R$ 17.166,24, sem contar com a ilegal taxa de assessoria jurídica, fixo a compensação financeira em R$ 15.000,00.

Anoto que a fixação de compensação financeira em elevado valor decorre do procedimento abusivo das imobiliárias para com todos os consumidores, bem como com o auto índice de lucratividade da atividade, dado o elevado valor do objeto transacionado. Fixar valor em quantia inferior significa estimular a ré a manter sua conduta ilícita, já que nem todos entram na justiça em busca de seus direitos. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido dos autores, para determinar que as rés lhes paguem, em caráter solidário, a quantia de R$ 8.620,24, corrigida monetariamente desde a data da celebração do contrato, qual seja 1º de março de 2011 e juros contados da citação, bem como no pagamento dos danos morais, fixados em R$ 15.000,00, acrescidos de juros e correção monetária, contados desta data. Ficam desde já as rés intimadas para pagamento no prazo de 15 dias, sob pena de incorrer na multa de 10%, na forma do artigo 475 J do CPC. Salienta-se que eventual recurso será recebido no efeito devolutivo, nos termos do artigo 43 da Lei 9099/95. Manifestaram-se os autores o desejo de iniciar de imediato a execução. Havendo recurso eventual valor depositado judicialmente somente poderá ser levantado após o trânsito em julgado.

Sentença lida e publicada em audiência, saem os presentes cientes e intimados, inclusive quanto ao prazo de dez dias para a interposição de recurso, por meio de advogado. Registre-se e cumpra-se. Nada mais. Lido e achado conforme vai devidamente assinado.

SATI, o que é isto? Cobrança indevida? Parte II

Como defendemos e já pudemos escrever a respeito (http://civileimobiliario.blogspot.com.br/2011/10/sati-o-que-e-isto-cobranca-indevida.html), a cobrança do "Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária" é permitida, mas desde observadas certas regras.

Talvez a principal delas seja a necessidade de esclarecimentos ao cliente sobre o serviço. Muitos adquirentes de imóveis pagam por este serviço e nem sabem que ele "existe". Ficam sabendo dele apenas porque efetuam um pagamento que vem descrito no recibo como "SATI" (ou como "ATIJ"). E só. Não sabem pra que serve nem o que ele oferece.

Por isso, se o vendedor do imóvel não informar precisamente ao comprador que ele está contratando um serviço de assessoria, a cobrança por este serviço será indevida.

É preciso ter ciência plena dos benefícios do serviço pois, sem este conhecimento, o consumidor nem saberá o que pode ou não exigir do prestador do serviço. Se é uma assessoria, pra que ela serve, o que ela envolve e quando estará disponível?

Estas são algumas dúvidas que o adquirente não pode ter ao efetuar o pagamento do "SATI".

Outra regra que deve ser observada é a possibilidade de escolha do cliente sobre a contratação ou não do serviço. O cliente deve ser informado tratar-se de um serviço opcional e não obrigatório. Ou seja, a contratação do "SATI" não pode ser imposta ao adquirente e sim oferecido a ele, que poderá optar por sua contratação ou não. Infelizmente, alguns relatos demonstram a existência de uma certa prática no mercado que impõe ao adquirente do imóvel a obrigação de contratar o "SATI", sob pena de não conseguir finalizar a compra do imóvel. Assim, coagidos, estes adquirentes pagam pelo serviço, mesmo sem ter o desejo de contratá-lo.

Essa imposição evidencia a existência de uma "venda casada", prática vedada e reprimida pelo Código de Defesa do Consumidor.

Se estas regras não forem observadas, cabe ao cliente-adquirente pleitear o seu devido ressarcimento, demonstrando que pagou indevidamente ao vendedor por um serviço que não sabia que estava contratando ou que não teve oportunidade para escolher a sua não contratação.

É o que vários adquirentes estão fazendo. E o Judiciário vem acumulando decisões favoráveis à devolução do montante desembolsado a título de "SATI". Veja-se, por exemplo esta recente decisão proferida por uma das Varas do Juizado Especial Cível da Vergueiro, nos autos do processo nº 0701495-73.2012.8.26.0016:

“Vistos. Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei 9099/95. Decido. Cuida-se de ação com escopo de devolução do valor cobrado a título de taxa de assessoria técnico imobiliária e jurídica, com pedido de devolução em dobro e reparação de danos morais sob alegação de que declinou o autor do serviço mas sua recusa não foi acolhida pela ré. Em defesa, a sustentou que houve a contratação de livre e espontânea vontade bem como que os serviços foram prestados haja vista a necessidade do autor de contratação de financiamento imobiliário. Aduziu, também, que não há dever de indenizar porque não foram preenchidos os requisitos legais. É de consumo a relação havida entre a partes de modo que incidem sobre ela as normas do Código de Defesa do Consumidor de sorte que, confirmado o pagamento pela ré, não se alcança constatar a regularidade da cobrança por serviço de assessoria jurídica/técnica imobiliária, ou técnica imobiliária, tal qual se revelou esse cobrado pelo que afirmou a ré. Com efeito, estabelece art. 31 desse Diploma Legal que "a oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores". O art. 30 do mesmo diploma ainda complementa que "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação, com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado". Note-se que a proposta preenchida pelo autor bem como o contrato celebrado constam dos autos sem que neles se constate a descrição dos serviços a serem prestados e a possibilidade de escolha da sua contratação, ou não, pelo contratante, a fim de que se torne idônea a cobrança em razão de legítima adesão do autor. Tampouco alcançou a ré comprovar o trabalho suportado com o financiamento imobiliário que almejou o autor, sem conseguir rechaçar a afirmação do requerente da ocorrência de venda casada, não lhe socorrendo o ajuste de condutas noticiado pois, do mesmo modo, prevê ele a possibilidade de cobrança, e não, a obrigatoriedade de pagamento para celebração do compromisso de compra e venda, do que não se descrê. Ao contrário, nos autos, à míngua de prova que arrede esse convencimento, evidenciou-se uma provável venda casada, a qual, sabe-se, é vedada pelo ordenamento jurídico que repele contratações de quaisquer operações condicionadas ou vinculadas à realização de outras operações ou a aquisição de outros bens e serviços. Daí porque, nesse cenário, não se reconhece tenha havido o indispensável oferecimento claro e preciso do serviço, discriminado em contrato separado, expostas todas as condições de maneira que o contratante tivesse oportunidade de examiná-las com atenção, sequer a oferta de opção de contratação. Ao menos, não houve nos autos prova de que isso ocorreu de sorte que o valor pago a titulo de serviço de assessoria jurídica/técnica imobiliária deverá ser restituído pela ré ao autor de forma singela, sem aplicação da norma contida no § único do Artigo 42 do CDC porque não configurada a hipótese fática ensejadora. No que toca ao dano moral, é o autor homem adulto, economista, negou-se ao pagamento mas não alcançou dele se desvencilhar, preferindo a celebração do contrato, mesmo convicto da ausência de justa causa para a exigência da ré, o que descortina um dissenso contratual desacompanhado de contornos outros autorizadores da reparação Afinal, já proclamou o Colendo Superior Tribunal de Justiça (RT 798/212, no Resp. 202.564-RJ, relator Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira) que o "inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz -, trata-se, em princípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, ela própria vida em sociedade. Com efeito, a dificuldade financeira ou a quebra da expectativa de receber valores contratados não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais". Preleciona Sérgio Cavalieri Filho na obra "Programa de Responsabilidade Civil", 2a edição, Ed. Malheiros, 1999: "..só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia, desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos...".É esse o sentir que dos autos emana. Posto isso, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação entre as partes para o fim de condenar a ré ao pagamento ao autor de R$ 1.890,00, valor corrigido pelo índice da Tabela Prática do TJSP a partir de o ajuizamento da ação, acrescido de juros de 1% ao mês desde a citação. Sem custas ou honorários advocatícios, na forma do art. 55 da lei 9.099/95".

Fabio Tadeu Ferreira Guedes é advogado e sócio do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados. fabio@junqueiragomide.com.br 
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