Como defendemos e já pudemos escrever a respeito (e http://civileimobiliario.blogspot.com.br/2011/10/sati-o-que-e-isto-cobranca-indevida.html), a cobrança do "Serviço de Assessoria Técnico
Imobiliária" é permitida, mas desde observadas certas regras.
Mesmo assim, ainda que a empresa forneça ao consumidor
todas as informações necessárias para que ele saiba exatamente o que está
contratando e, principalmente, forneça-lhe a possibilidade de optar pela
contratação ou não do serviço, esta prática deve ser examinada cuidadosamente.
É preciso muito cuidado para não se configurar uma situação
um tanto quanto curiosa: o serviço ser oferecido pela mesma empresa responsável
pela comercialização do produto. Ou seja, é como se aquele que
"oferece" o produto no mercado oferecesse ao consumidor técnicos para
avaliar seu próprio produto. A imparcialidade, nesse caso, fica
certamente comprometida e de nada adianta o serviço ao consumidor.
Mas, nesta batalha que defendemos, conseguimos outra grande
vitória a favor dos consumidores lesados por práticas indevidas relacionadas à
cobrança desse chamado Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária, ou,
simplesmente, SATI.
Veja-se na íntegra a fundamentação lançada pelo juiz para
reconhecer indevida a cobrança pelo serviço SATI e condenar a empresa
"prestadora do serviço" a devolver ao consumidor, em dobro, a quantia
dele cobrada, totalizando a devolução da quantia de R$ . A empresa foi
condenada, ainda, ao pagamento de indenização por danos morais fixados em R$
15.000,00:
No dia 11 de
janeiro de 2013, às 13:30h, nesta Cidade e Comarca da Capital do Estado de São
Paulo, na sala de audiências do Juizado Especial Civel do Foro Regional X,
Ipiranga, sob a presidência do Meritíssimo Juiz de Direito Dr. Alberto Gibin
Villela, aberta a audiência, presentes as partes referidas. Iniciados os
trabalhos, a conciliação resultou infrutífera. Apresentada contestação,
cientificada a “ex adversa”. Os autores manifestaram interesse na produção de
prova oral, que foi indeferida, pelos motivos que serão expostos na apreciação do
mérito, em especial o impedimento de a consultoria vendedora indicar assessoria
jurídica para compradores. Encerrada a instrução, o MM. Juiz, proferiu sentença:
Dispensado o relatório, nos termos do artigo 38 da Lei nº 9.099/95. Decido.
Tratam os autos de ação de repetição de indébitos em razão de as requeridas
terem cobrado dos autores taxa "sat", relacionada com assistência
jurídica e técnica imobiliária. A preliminar de ilegitimidade de parte arguida
pela LPS Consultoria de Imóveis não tem fundamento, posto que sendo ela vendedora,
na condição de representante do dono do empreendimento, não poderia impor aos
consumidores negócio casado. De outro lado, infere-se do documento de fls. 59,
que a taxa discutida nestes autos SAT foi elencada na planilha de cálculo
elaborada pela LPS. Logo, a empresa referida cobra a taxa tida como ilegal, de
forma conjunta com a correquerida SATI Assessoria. No mérito, referida taxa é manifestamente
ilegal. Inicialmente cumpre consignar que a relação jurídica entabulada entre
as partes é regida pelo CDC. Nesta forma, toda a contratação fica limitada a
legislação referida. A afirmação da ré no sentido de a taxa ser facultativa não
altera o cenário dos autos. Com efeito, primeiramente, indagado dos autores
informalmente acerca da possibilidade de adquirir o imóvel sem o pagamento do
referido valor, informaram os requerentes que esta opção não lhes foi dada.
Salienta-se que tratando-se de contrato de adesão, ou o consumidor assina sua concordância
com o pagamento da taxa tida como ilegal ou não leva o produto. Se pretender
agir de forma diversa, será obrigado a movimentar todos os órgãos de defesa do
consumidor, para compelir a ré a se submeter ao CDC, conforme consta da prova
documental apresentada nesta audiência. De outro lado, mesmo que pudesse assim optar
os requerentes, ainda assim tal pagamento se mostra ilegítimo.
Isto porque a ré
LPS foi contratada para intermediar a venda de um empreendimento imobiliário,
certamente em caráter de exclusividade, segundo as orientações e exigências do
empreendedor. Desta forma, a ré tem o dever contratual de atender a orientação
dada por sua contratante. Neste contexto, a ré não irá indicar uma assessoria
ao autor que lhe dê orientações diversas daquela que a empreiteira lhe
forneceu.
Caso agisse a
assessoria de maneira que contrariasse o dono do empreendimento, o contratante
da ré poderia se insurgir e rescindir o seu contrato de representação na venda
das unidades. Obviamente a assessoria técnico jurídico tem o dever de atender
exclusivamente os interesses da pessoa que paga por seus serviços. Entretanto,
no caso
vertente, a
imparcialidade da assessoria fica comprometida. Entende-se que o valor cobrado
na verdade tem por finalidade custear a orientação jurídica da própria ré.
Neste caso, tal cobrança também é abusiva, já que está repassando custo de sua
operação ao cliente que deveria ser pago pelos valores que normalmente recebe e
que são bastante significativos.
De outro lado,
patente a má fé das requeridas que procura por todos os meios majorar seus
lucros, mesmo que viole letra expressa do Código de defesa do Consumidor,
conforme seu Art. 51. Logo, cabível a incidência da sanção prevista no artigo
42, parágrafo único do CDC, já que a ré é conhecedora das normas jurídicas e
sabe da orientação da lei consumerista. Destaca-se que a Lopes Consultoria de
Imóveis não é uma empresa iniciante e que está ingressando nos tempos atuais no
ramo imobiliário. Atua nesta área comercial há setenta anos. Quanto ao pedido
de indenização por danos morais, a maneira de agir da ré, de forma a impor a
cobrança de taxa manifestamente abusiva e ilegal é motivo de constrangimento.
De fato, o consumidor quando pretende adquirir qualquer bem, o faz com
conhecimento de estar obrigado a pagar por seu valor, respeitando a pontualidade.
Ocorre que a partir do momento em que a requerida coage o comprador a suportar
despesa criada artificialmente, estar-se-á configurando uma situação quase de extorsão.
Digo que a taxa de assessoria jurídica foi criada artificialmente porque não há
nos autos nenhuma prova de que tenha havido efetiva prestação de serviço.
Talvez pretenda as requeridas justificar a assessoria jurídica quando se
referem à apresentação de certidões necessárias para a realização de um negócio
imobiliário.
Contudo, estas
certidões, quem tem o dever de apresentar, é o vendedor, para demonstrar que o
imóvel está em seu nome, que não possui pendências financeiras junto à Receita
Federal, Justiça do Trabalho, INSS e outros credores, inclusive bancos. Não há
nos autos demonstração de que tais certidões tenham sido apresentadas.
Assessoria
jurídica que se preze tem o dever de destacar a necessidade de tal
investigação, já que a compra de um imóvel penhorado ou registrado em nome de
terceiro é causa de grandes problemas para o comprador. Logo, patente o dano
moral, pois está caracterizada coação ilegal praticada pelas rés em impor o
pagamento de taxa sem qualquer embasamento jurídico. Tratando-se de ato ilícito
que é causa de abalo psicológico, considerando que reclamações dessa espécie
acontecem de forma recorrente, bem como verificado que da transação comercial a
ré obteve lucro de R$ 17.166,24, sem contar com a ilegal taxa de assessoria
jurídica, fixo a compensação financeira em R$ 15.000,00.
Anoto que a
fixação de compensação financeira em elevado valor decorre do procedimento
abusivo das imobiliárias para com todos os consumidores, bem como com o auto
índice de lucratividade da atividade, dado o elevado valor do objeto
transacionado. Fixar valor em quantia inferior significa estimular a ré a
manter sua conduta ilícita, já que nem todos entram na justiça em busca de seus
direitos. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido dos autores, para
determinar que as rés lhes paguem, em caráter solidário, a quantia de R$
8.620,24, corrigida monetariamente desde a data da celebração do contrato, qual
seja 1º de março de 2011 e juros contados da citação, bem como no pagamento dos
danos morais, fixados em R$ 15.000,00, acrescidos de juros e correção
monetária, contados desta data. Ficam desde já as rés intimadas para pagamento
no prazo de 15 dias, sob pena de incorrer na multa de 10%, na forma do artigo
475 J do CPC. Salienta-se que eventual recurso será recebido no efeito
devolutivo, nos termos do artigo 43 da Lei 9099/95. Manifestaram-se os autores
o desejo de iniciar de imediato a execução. Havendo recurso eventual valor
depositado judicialmente somente poderá ser levantado após o trânsito em
julgado.
Sentença lida e
publicada em audiência, saem os presentes cientes e intimados, inclusive quanto
ao prazo de dez dias para a interposição de recurso, por meio de advogado.
Registre-se e cumpra-se. Nada mais. Lido e achado conforme vai devidamente
assinado.
