Acordo que permitia atraso de 6 meses em obra sem multa é barrado

27/06/2012 - Folha de São Paulo

MARIANA SALLOWICZ

DE SÃO PAULO

O Conselho Superior do Ministério Público de São Paulo barrou o acordo que permitia às construtoras atrasar em até seis meses, sem pagar multa, as obras de imóveis vendidos na planta.

O acerto estava em vigor havia nove meses, desde setembro, quando, diante do aumento dos atrasos, o Secovi-SP (sindicato da habitação) e o Ministério Público criaram regras sobre a entrega de empreendimentos.

Na semana passada, porém, o Conselho Superior decidiu não homologar o Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) --todos os acordos feitos pela Procuradoria são avaliados nessa instância.

O que levou à suspensão foi a "cláusula de tolerância", que permite o atraso. "O item não é legítimo; somente seria se o consumidor tivesse igual direito de atrasar sem pagar multa", afirma a procuradora e conselheira do Ministério Público Dora Bussab.

O TAC determinava punições apenas para atrasos superiores a seis meses. Nesse caso, estava prevista indenização de 2% sobre o valor do imóvel já pago, além de multa de 0,5% ao mês, sobre o mesmo valor, a partir do fim do prazo de tolerância.

Marcelo Tapai, advogado especialista em direito imobiliário, diz que a multa é desproporcional àquela que os mutuários conseguem na Justiça. "O TAC era prejudicial ao consumidor. A punição por atraso, de 0,5% sobre o que foi pago, é muito inferior ao que vem sido estabelecido nos tribunais, de 0,8% sobre o valor total do imóvel."

Para o diretor-executivo do Procon-SP, Paulo Arthur Góes, as construtoras que incluírem "cláusula de tolerância" nos contratos poderão ser multadas a partir de agora. "As empresas poderão ser acionadas na Justiça e receber multas das entidades de defesa do consumidor."

PRÁTICA DE DÉCADAS

O presidente do Secovi, Claudio Bernardes, afirma que o prazo de tolerância de até seis meses é praticado há décadas nos contratos imobiliários e é amplamente aceito pelos tribunais. "A não homologação não significa que haverá proibição da cláusula de tolerância", afirma.

Bernandes diz ainda que continuará a recomendar às empresas que mantenham os contratos da forma que têm sido feitos desde o acordo.

Para o presidente do Secovi, o documento assinado com o Ministério Público favorece os consumidores. "Havia uma multa fixada em contrato no caso de atraso, o que poderá não ocorrer mais."

NA JUSTIÇA

A enfermeira Fátima Favero, 55, ganhou em primeira instância uma ação na Justiça contra a construtora PDG pelo atraso de dez meses na entrega de um imóvel na Barra Funda, zona oeste de São Paulo.

O juiz anulou a cláusula do contrato que determinava que a empresa poderia atrasar a obra em seis meses. Ele determinou indenização por danos morais de R$ 10 mil e lucros cessantes (referente ao valor locatício) mensais de R$ 6.000 a partir do mês que deveria ter recebido as chaves.

"Eu vendi o apartamento que morava contando que receberia o imóvel. Precisava do dinheiro para pagar a construtora e receber a chave", conta ela. A solução foi morar temporariamente no apartamento do irmão.

"Foram sete meses no apartamento do meu irmão, que era pequeno. Fiquei chateada por ter tirado a privacidade dele. Se soubesse que seria por tanto tempo, provavelmente não teria ficado lá", conta ela que dividiu um quarto com o filho e a cachorra de 18 kg.

Procurada, a PDG informou que a Justiça já reconheceu a legalidade da cláusula de tolerância em outros casos. Em relação à ocorrência citada, a empresa informa que já recorreu da decisão.

Fonte: http://www1.folha.uol.com.br/mercado/1111119-acordo-que-permitia-atraso-de-6-meses-em-obra-sem-multa-e-barrado.shtml

Na alienação fiduciária, bem apreendido só será restituído com pagamento integral da dívida, incluindo parcelas vincendas

STJ Na alienação fiduciária, bem apreendido só será restituído com pagamento integral da dívida, incluindo parcelas vincendas

No contrato de empréstimo garantido com alienação fiduciária, a posse do bem fica com o devedor, mas a propriedade é do credor, conforme determina a lei (Decreto-Lei 911/69). Se houver inadimplemento, cabe ao credor requerer a busca e apreensão do bem alienado, que será deferida liminarmente. Cinco dias após a execução da liminar, o credor passará a ser o exclusivo possuidor e proprietário do bem (propriedade e posse do bem serão consolidadas no patrimônio do credor).  Quando isso ocorrer, o devedor somente terá direito à restituição do bem se, nesse prazo de cinco dias, pagar integralmente a dívida indicada pelo credor – tanto as parcelas vencidas como as vincendas. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, por maioria, acompanhando voto do ministro Antonio Carlos Ferreira, proveu recurso do Banco Bradesco Financiamentos S/A. No caso, o banco ajuizou ação de busca e apreensão contra uma devedora, em razão do descumprimento de contrato de mútuo, garantido com alienação fiduciária de um automóvel. Em primeira instância, a liminar foi deferida, com a expedição do mandado de busca e apreensão do veículo, nomeado o banco como depositário do bem. Citada, a devedora apresentou contestação e reconvenção. Além disso, requereu, para fins de purgação da mora, a juntada do comprovante de depósito no valor das parcelas vencidas e, como consequência, pleiteou a restituição do veículo apreendido. Verificado pela contadoria que não houve o depósito exato do valor vencido, o juízo de primeiro grau permitiu à instituição financeira alienar o bem apreendido. A devedora recorreu da decisão com agravo de instrumento. O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) proveu o recurso para declarar que a complementação do depósito deve levar em consideração as parcelas que venceram no curso da lide. O TJPR determinou também o retorno dos autos ao contador para que realizasse o cálculo, levando em consideração os valores depositados. Recurso especial Inconformado, o banco recorreu ao STJ sustentando que, para a purgação da mora, cumpre ao devedor pagar a integralidade da dívida pendente (parcelas vencidas, vincendas, custas e honorários advocatícios) no prazo legal de cinco dias, sendo inviável o pagamento extemporâneo. Além disso, alegou violação do Decreto-Lei 911/69 e dissídio jurisprudencial. Em seu voto, o relator, ministro Marco Buzzi, concluiu que, embora a lei estabeleça que o devedor, para livrar o bem, deva resgatar a dívida pendente segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário, seria possível somente o pagamento das parcelas vencidas. Isso em prol da conservação do contrato. O ministro Antonio Carlos Ferreira divergiu do relator e proveu o recurso do banco, tese vencedora na Quarta Turma. O ministro entendeu que, no prazo de cinco dias após a busca e apreensão, para o devedor ter direito à restituição, será necessário o pagamento da integralidade da dívida indicada pelo credor na inicial, hipótese em que o bem será restituído livre de ônus. “A expressão ‘livre de ônus’ significa que o pagamento deverá corresponder ao débito integral, incluindo as parcelas vincendas e encargos”, acrescentou. O ministro destacou ser essa a interpretação que o STJ vem adotando em relação à alteração decorrente da Lei 10.931/04, que modificou o parágrafo 2° do artigo 3° do Decreto-Lei 911/69 (“No prazo do parágrafo 1o, o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será restituído livre do ônus.”), devendo o entendimento ser mantido em prol da segurança jurídica. Antonio Carlos Ferreira ressaltou a impossibilidade de restituição do bem apenas com o pagamento das parcelas vencidas, para o prosseguimento do contrato em relação às vincendas, e a inexistência de violação do Código de Defesa do Consumidor nessa previsão legal. Destacou ainda a importância em observar o regramento legal referente ao contrato de alienação fiduciária, que é importante ferramenta de fomento à economia. O entendimento do ministro Antonio Carlos Ferreira foi seguido pelos ministros Raul Araújo e Isabel Gallotti. REsp 1287402

Aluguel: aumenta a procura por seguro-fiança em SP

JORNAL DA TARDE - ECONOMIA Aluguel: aumenta a procura por seguro-fiança em SP

Encontrar alguém disposto a se tornar fiador em um contrato de aluguel não é tarefa fácil. Justamente essa dificuldade tem ajudado a impulsionar o mercado de outro tipo de garantia: o seguro-fiança. Só nos primeiros quatro meses do ano a modalidade movimentou R$ 57,5 milhões em contratações, um crescimento de 25% em comparação aos R$ 45,8 milhões registrados no mesmo período de 2011 no Estado de São Paulo. Em abril, a garantia foi usada em 20,5% dos contratos de locação. Há quatro anos, a participação era de 17%. Para se chegar nas vantagens e desvantagens do seguro-fiança, o diretor do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Jaques Bushatsky, explica primeiro os outros dois tipos comuns de garantia. A caução é um depósito no valor de três aluguéis na poupança. Caso ocorra algum problema, o dono do imóvel tem direito ao dinheiro. “O problema é que em caso de inadimplência, uma ação de despejo demora cerca de sete meses, um tempo maior do que os três meses garantidos pelo depósito. Por isso, não é tão usado”, destaca o diretor do Secovi-SP. Já o fiador continua no topo da preferência entre locador e locatário. O problema é conseguir um. Existe uma dificuldade para encontrar uma pessoa disposta a garantir o pagamento e quando o candidato a inquilino acha alguém, seu cadastro econômico deve ser bom. Ou seja, ele precisa ter um imóvel em seu nome já quitado e sem pendências na mesma cidade, não deve ter o nome sujo, e renda três vezes superior ao valor do aluguel. A figura do fiador está presente em 48% dos contratos. “A tendência é de queda à medida que fica mais difícil encontrar um fiador”, lembra Bushatsky. Diante desse cenário, o seguro-fiança aparece como solução, porém tem seu custo. Em média, segundo o Secovi-SP, o preço cobrado é de 80% do valor de um aluguel por ano. A estimativa é apenas para a garantia do aluguel. Se o inquilino quiser incluir coberturas adicionais, como condomínio, IPTU, água e luz, o preço pode chegar a uma vez e meia o valor do aluguel. Mas segundo o gerente de Produto Porto Aluguel – Seguro de Fiança Locatícia, Luiz Carlos Henrique, a vantagem está no recebimento em caso de inadimplência. Após ser comunicada sobre o não pagamento, a seguradora é acionada e garante o aluguel até a desocupação do imóvel mesmo com a ação de despejo ainda em andamento. Na Porto Seguro, que responde por 95% do mercado, a prática em São Paulo é parcelar o valor do seguro em quatro vezes. No Grupo BB e Mapfre, é possível parcelar em até nove vezes. Apesar de haver a possibilidade do parcelamento, a diretora da Lello Imóveis Roseli Hernandes afirma que existe uma negociação do proprietário do imóvel para o inquilino desembolsar o valor à vista evitando assim o risco de o morador deixar de pagar as parcelas seguintes. Na Lello, 26% dos contratos incluem o seguro-fiança. No começo do ano passado, a participação era de 23%. “Quem faz o seguro, geralmente, não quer pedir favor para ninguém ou veio de longe e não tem uma pessoa próxima para ser fiador”, diz Roseli. Condições A contratação da garantia é feita por intermediação do corretor de seguros, que vai solicitar os documentos do interessado para passar por uma análise cadastral. O inquilino não pode ter o nome sujo e precisa comprovar renda. O valor do seguro se refere ao prazo de um ano. Caso o contrato do aluguel seja de 30 meses, por exemplo, o gerente da Porto Seguro explica que a renovação do seguro é feita anualmente dentro de determinados prazos sem uma nova análise cadastral, mas com a necessidade de uma formalização. GISELE TAMAMAR