O conhecido brocardo Cuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos (latim para "aquele que é o proprietário do solo o possui desde o céu até o centro da terra") vem sofrendo limitações com o passar do tempo.
Há muito já não se aplica o referido princípio romano em toda a sua extensão. Com a evolução do direito, novas noções surgiram para se delimitar a extensão do chamado "direito de propriedade".
Obviamente, o poder do proprietário sobre o solo não se delimita por sua superfície. Há de se estender a uma determinada altura e a uma determinada profundidade, sob pena de se tornar inútil ao proprietário. Daí porque, ainda hoje, se diz que a propriedade do solo abrange a do que lhe está superior e inferior.
Como nos ensina Orlando Gomes, “a rigor, porém, o que se estende verticalmente é o poder do proprietário, seu direito de utilização do bem”[1].
Surge, entretanto, dúvida para se determinar o limite desse poder de utilização do espaço que se situa acima e abaixo do solo.
Como bem observou o referido doutrinador, a questão não está “em saber até que altura ou profundidade se estende o poder de praticar atos úteis ou não ao exercício da propriedade, mas em determinar o limite ao seu direito de excluir a intromissão alheia no espaço aéreo ou no subsolo correspondente à área do seu terreno”[2].
Conclui-se, com base nesse conceito, que não haverá interesse em impedir que terceiros pratiquem atos a uma determinada altura ou profundidade se não houver resultado prático algum para o proprietário.
E essa definição se aplica tanto para o espaço aéreo quanto para o subsolo.
E o tema voltou a debate em recente decisão do STJ, em discussão que envolvia dois proprietários vizinhos. Ao colocar alguns tirantes de sustentação durante a realização de uma obra em sua propriedade, o dono da obra acabou “invadindo” parte do terreno vizinho e originou uma disputa judicial entre os vizinhos confinantes.
Ocorre, porém, que essa “invasão” se deu a uma profundidade de 4 metros e rendeu grande discussão em torno do direito do proprietário ao subsolo delimitado pelas linhas divisórias da propriedade. O dono da obra teria ou não praticado esbulho ao explorar o subsolo do imóvel vizinho sem qualquer autorização?
Em decisão bem fundamentada, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que não.
Discorrendo sobre o alcance do subsolo de uma propriedade, que fica limitado a uma profundidade útil ao seu aproveitamento, o STJ reconheceu ser ilegítima a pretensão do proprietário que se dizia esbulhado porque uma eventual procedência de sua ação não lhe traria nenhuma utilidade.
Mesmo afastando seu pleito e julgando a ação improcedente, sua propriedade não sofreria limitações e não haveria qualquer interferência ao pleno exercício do direito de propriedade.
Vê-se, dessa forma, que a limitação ao direito de propriedade sobre o espaço aéreo e o subsolo devem ser medidos e analisados com cautela e em observância ao caso concreto, não havendo como fixar limites objetivos ou matemáticos para a questão.
Fonte: STJ: REsp 1233852
Fabio Tadeu Ferreira Guedes é advogado especializado em direito imobiliário e sócio do escritório Junqueira Gomide & Guedes Advogados Associados. fabio@junqueiragomide.com.br
www.junqueiragomide.com.br
www.junqueiragomide.com.br
Nenhum comentário:
Postar um comentário